每经记者：刘颂辉 每经编辑：陈梦妤富邦优配
谁为烂尾楼房贷买单？
前段时间，江苏省连云港市一法院判决支持烂尾楼购房者退房退款的案例引发热议，被业内认为是贯彻了"谁违约谁担责"原则。
6 月 22 日，珠海市民张华向《每日经济新闻富邦优配》记者表示，他在珠海市香洲区泰禾中央广场买房时也遭遇了同样经历，由于开发商出现资金链问题，项目停工，逾期未能交房，他便向法院起诉了项目公司。
珠海市香洲区法院判决，张华在泰禾中央广场的购房合同、房贷合同同时解除，开发公司退还购房款、维修基金、张华已偿还房贷本金、团购费等 130 余万元，还需负责未清偿的房贷本息。
判决书落锤之后，银行方面通过合法途径为张华办理了停贷手续，并积极配合提供证明材料。
"他们也希望能把房贷尾款追回来。"张华说。
6 月 23 日，珠海市香洲区法院一位办公室负责人通过电话向每经记者表示，泰禾中央广场是涉及珠海市保交楼、保民生政策贯彻落实的项目，"执行法官会保障购房业主的合法权益，请业主们耐心等待执行的结果"。
退房退款且房贷不用还了
先来看看连云港这个案例：
公开资料显示，2020 年 11 月 3 日，柏某、杨某娟与连云港某公司签订《商品房买卖合同》，某商业银行作为贷款人三方签订《个人购房担保借款合同》。
后因连云港某公司未按合同约定交付房屋，柏某、杨某娟诉至法院要求解除与连云港某公司签订的《商品房买卖合同》，并要求后者退还已支付的购房首付款、已缴纳的贷款。
最终，法院判决解除柏某、杨某娟与某商业银行、连云港某公司签订的《个人购房担保借款合同》；连云港某公司返还柏某、杨某娟已偿还的借款 17169.26 元及利息；连云港某公司向某商业银行偿还《个人购房担保借款合同》项下剩余借款本金及利息。
审理法院表示，该案例的典型意义在于，因开发商违约不能交房导致《商品房买卖合同》解除，借款合同相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，有违公平原则，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。
具体到张华的案例：
泰禾中央广场是泰禾集团落子珠海的首个项目，规划了商业、酒店托管、教育和健康等四个业态，是一处总体量达到 42 万平方米的城市综合体。项目位于香洲区天科路，横琴大桥北侧，临近湾仔口岸、横琴口岸，与澳门隔水相望。
据泰禾集团官微，珠海泰禾中央广场于 2018 年 5 月首次开盘，推出约 600 套 43～73 平方米双层挑空 LOFT 房源，8 天销售 518 套，总金额 7.52 亿元，创彼时珠海同类物业成交量新高。
香洲区法院出具的民事判决书显示，2018 年 8 月富邦优配，张华在泰禾中央广场购买了一套总价约 165 万元的房屋，其中，向银行贷款 82 万元。
在买房过程中，张华支付了" 5 万元享额外九七折"团购费、定金 15 万元和购房款等，并向项目公司珠海保税区启航物流有限公司（以下简称启航物流）缴纳 6990 元维修基金。合同约定，房子于 2020 年 12 月 31 日前交付。
然而，直到 2022 年 2 月，启航物流也未交付房屋，逾期超过一年。于是，张华将开发商、团购费收费公司等告上法庭。2022 年 2 月 23 日，香洲区法院立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理。
"维修基金应于房屋竣工后收房前进行缴纳，现房屋严重逾期且尚未交付，因此，费用应予以退还。买房团购费明显违规，实际上也未享受到任何优惠，应予以返还。"张华一方认为。
香洲区法院最终判决，张华与启航物流签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议于 2022 年 3 月 31 日予以解除，同日，与中国银行珠海分行签订的《个人商业用房贷款合同》也予以解除。
香洲区法院民事判决书截图
此外，启航物流应向中国银行珠海分行返还张华尚未清偿的购房贷款本息，支付由于延期交房导致合同解除的损失约 49.38 万元。
每经记者辗转还找到了泰禾中央广场另一位业主钟敏，据她介绍，2018 年 5 月在旅途中偶然了解到泰禾中央广场的售房广告，出于投资和旅居的目的，她和朋友购买了两套小面积房子，总价 120 余万元。
珠海泰禾中央广场现状 图片来源：项目官微
判决书显示，钟敏也向相关公司支付了 5 万元团购费，定金 15 万元，首付款约 40 万元，另向银行贷款 55 万元。之后应开发商要求，缴纳了维修基金、印花税和代办费共计 5979 元。由于迟迟未能交房，钟敏也将开发商和相关公司告上法庭，香洲区法院于 2022 年 2 月 24 日立案，公开开庭审理。
2022 年 6 月 14 日，香洲区法院也判决，钟敏与张华一样，解除购房合同和个人贷款合同，启航物流退还购房定金、首付款、维修基金、团购费等约 60 万元，并向光大银行珠海分行返还钟敏尚未清偿的购房贷款本息。
每经记者 6 月 24 日下午联系上光大银行珠海分行个人房贷部门，一位工作人员表示，泰禾中央广场属于存量房贷移交的业务，自己没有权限处理和回答，购房者如果有疑问可以携带证件，到银行网点来查询。
"正常情况下，楼盘逾期交房或者烂尾，购房者仍然需要偿还贷款，因为购买期房就存在类似风险。"招商银行一位工作人员介绍，银行方面按照合同进行放款，而烂尾是由开发商运营原因导致的。
"当然，各个地方政策以及不同开发商的情况不相同，具体能否结束还贷，购房者需要与自己的银行客户经理沟通协商。"该工作人员表示。
律师：解除买卖和借款合同是兜底方案
受房地产行业周期影响，泰禾集团出险后，珠海泰禾中央广场的建设也陷入困境。
不过，据"珠海泰禾中央广场"微信公众号消息，2025 年 5 月 28 日，项目取得消防验收合格证，完成规划验收报告复审，正在核对项目分期及指标划分问题。项目竣工备案验收完成后，批量施工前会根据 8 个户型，计划做出交标板房并对业主开放。
" 2021 年，深圳某房企提供 2 亿～3 亿元借款用于涉案项目建设，大横琴置业有限公司（以下简称大横琴置业）收购涉案项目 1 号楼，能够有足够的资金支持项目施工工作。"启航物流在判决书中介绍。
张华购房合同中约定的交房时间 图片来源：受访者提供
据张华透露，目前，大横琴置业购房合同总金额涉 3.87 亿元，其中 50% 按约定转入了专款账户，剩余 50% 按购房合同约定，应当在 2024 年 12 月 30 日前转入专款账户，现在受到延迟竣工备案影响未履行尾款。
按照约定，1 号楼的购房款用作所购楼栋及整体项目保交付的专项使用资金，可以使用不超过 65% 的款项支付建设费用，但启航物流希望与大横琴置业协调尾款中的 15% 转入专款账户，用于后续支付竣备工程款及交付装修启动资金。
因此，尽管项目在维持正常施工建设，但钟敏和张华本应得到返还的购房款项，暂时还没有如愿。
珠海泰禾中央广场现状 图片来源：受访者提供
"过去购房者在退房时往往面临首付款难以追回困境，这次法院判决开发商退还购房者已支付的首付款及利息，直接保护了购房者的经济利益。"针对张华和钟敏的遭遇，上海易居房地产研究院副院长严跃进通过文字向每经记者表示。
他同时指出，尽管法律为购房者提供了权益保障，但实际操作中，购房者仍需面对复杂的法律程序。即使打赢了官司，开发商也可能无钱可退，购房者仍可能面临钱房两空境地。因此，建议政府加强对开发商的监管，建立风险预警机制，及时发现并处理潜在的风险项目；鼓励购房者选择信誉良好、资金实力雄厚的开发商，降低购房风险。
北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，相比之下，尝试通过各种方式推动项目复工交房会大大降低购房者"钱房两空"的风险。
当前，在国家和地方的各种政策扶持下，许多烂尾楼被列入保交楼或白名单项目，部分项目通过政府协调、纾困资金注入等已经或即将重启。在此期间，购房者可以积极参与组织，通过主张延期交房的违约金、信息公开、违法查处等方式与开发商接洽，促使开发商积极复工交房。
"维权过程中，我们通常将直接解除《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》视为兜底方案。"王玉臣表示。
（应受访者要求，张华、钟敏为化名）
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每日经济新闻
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